當(dāng)前位置：中國(guó)廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細(xì)內(nèi)容 小戶型住宅市場(chǎng)供求分析 作者：佚名 時(shí)間：2003-6-19 字體：[大] [中] [小]

    一、小戶型住宅供求狀況分析
    (一)小戶型住宅及供給狀況
    1、小戶型住宅的概念。
    目前關(guān)于小戶型還沒有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的界定，不同的國(guó)家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟(jì)水平等眾多因素影響而有所不同。業(yè)內(nèi)認(rèn)定的小戶型主要是從面積上來(lái)界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶型。本文討論的小戶型以北京市為標(biāo)準(zhǔn)。
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sp; 2、小戶型住宅供給狀況。
    據(jù)專家分析，按北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求500萬(wàn)平方米計(jì)算，小戶型的需求在50萬(wàn)平方米左右，大約占市場(chǎng)的10％。目前小戶型的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，因而，絕大多數(shù)項(xiàng)目中的小戶型一直處于熱銷狀態(tài)，銷售速度遠(yuǎn)大于大戶型。但是大多數(shù)開發(fā)商對(duì)小戶型市場(chǎng)并不重視，現(xiàn)有多數(shù)小戶型是某個(gè)項(xiàng)目因銷售業(yè)績(jī)不好而采取的應(yīng)變措施。究其原因，主要有以下三方面：①目前小戶型相對(duì)于大戶型的利潤(rùn)空間要小。因?yàn)樾�戶型的綜合投資高，同樣的面積，小戶型在設(shè)計(jì)上要比大戶型多占用隔斷及配套設(shè)施，其造價(jià)也就要高一些，而銷售價(jià)格卻要比大戶型低。②開發(fā)商對(duì)小戶型的長(zhǎng)期回報(bào)率持懷疑態(tài)度。房地產(chǎn)專家認(rèn)為，住房應(yīng)該提倡梯度消費(fèi)，在土地資源越來(lái)越稀缺的情況下，不應(yīng)該提供“低梯”產(chǎn)品，而是新建高端住宅產(chǎn)品，讓淘汰下來(lái)的二手房承擔(dān)住房梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)“低梯”角色。當(dāng)前的小戶型只是過(guò)渡性產(chǎn)品，將來(lái)隨著政策法規(guī)、銀行信用制度的完善，選擇小戶型的人可能很少。③某些地方政府規(guī)定不再大量建小戶型，這也在一定程度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)小戶型供給不足的原因。
    (二)小戶型住宅的需求狀況和特點(diǎn)
    1、小戶型住宅需求狀況。對(duì)小戶型住宅的需求在我國(guó)的一些大城市出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯(cuò)，銷售速度也較快。京昌路邊的“沙灘人家”，半年之內(nèi)基本銷售完。位于望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間一居室即被認(rèn)購(gòu)了100多套。上海榮聯(lián)小區(qū)把最后—棟房子由復(fù)式改為小戶型后，兩周內(nèi)就銷售一空；位于市中心的一些全裝修的小戶型公寓也出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象，如靜安區(qū)的“藍(lán)朝部落”，坐落在新黃浦的“青年匯”，及位于虹橋地區(qū)的“虹橋首席”等幾百套小戶型房在短短數(shù)周內(nèi)即被搶購(gòu)一空。這種現(xiàn)象引起了人們的關(guān)注和思考。
    需要指出的是對(duì)小戶型住宅的需求各個(gè)城市是有差別的，不是所有城市都像京滬等大城市那樣熱銷。一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的、人才流動(dòng)比較大的大都市對(duì)小戶型的需求量較大，而內(nèi)地城市，或人才流動(dòng)比較小的中小城市，當(dāng)前對(duì)小戶型的需求則相對(duì)比較小。
    2、對(duì)小戶型住宅需求的特點(diǎn)。市場(chǎng)上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過(guò)80到100平方米。面積小并不等于檔次，小戶型房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。
    (三)小戶型住宅的供給應(yīng)滿足需求
    目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：
    1、投資型需求者。由于京滬等大城市，商務(wù)流動(dòng)人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價(jià)值，況且小戶型可以用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而往往被投資者所青睞。
    2、自住型需求者。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購(gòu)置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗�雖然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿意。②中低收入階層。他們沒有能力承擔(dān)大戶型很高的房?jī)r(jià)，也許一生就只能購(gòu)買這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個(gè)人群是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。③異地置業(yè)者。他們由于工作的關(guān)系暫時(shí)居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計(jì)，選擇購(gòu)買小戶型，將來(lái)可以出租或出售，還可以獲得一定的回報(bào)。④外地父母與兒女團(tuán)聚用。
    當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來(lái)會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會(huì)選擇購(gòu)買小戶型給父母居住，這種趨勢(shì)在今后會(huì)更為明顯。
    2001年7月，《北京青年報(bào)》策劃了一次對(duì)北京市民就經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的面積要求是不同的。家庭年收入在3萬(wàn)元以下的人接近一半(44.9％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超過(guò)3萬(wàn)元的人希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在70-100平方米。綜合看來(lái)，希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在100平方米以下的比例超過(guò)了90％。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明面積較小的房子是普通人的首選。
    從近期來(lái)看，我國(guó)這些人口流動(dòng)性大的京滬穗等大城市，對(duì)小戶型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶型供給長(zhǎng)期不足有關(guān)，如果開發(fā)商們能盡早重視小戶型的開發(fā)，則會(huì)極大地緩和小戶型供給不足的狀況。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)大城市中小戶型的需求占房地產(chǎn)總需求的比重還會(huì)進(jìn)一步提高，京、滬、成都等大城市出現(xiàn)小戶型熱銷的潮流也證明了這一發(fā)展趨勢(shì)。需求決定供給，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)的這一變化趨勢(shì)，按照市場(chǎng)對(duì)小戶型的需求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，由此帶給需求者和開發(fā)商將是雙贏的結(jié)果。
    二、房地產(chǎn)開發(fā)商及政府對(duì)小戶型住宅應(yīng)采取的對(duì)策
    (一)房地產(chǎn)商對(duì)小戶型熱銷應(yīng)采取的對(duì)策。
    1、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)提高對(duì)小戶型的認(rèn)識(shí)，重視對(duì)小戶型的開發(fā)。雖然小戶型的利潤(rùn)空間要小于大戶型，但目前我國(guó)京滬等地大戶型的銷售情況并不樂觀，大量大戶型的商品房閑置。與其片面追求開發(fā)利潤(rùn)空間大的大戶型，積壓資金，不如開發(fā)需求急迫的小戶型，以較快的速度銷售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷的方式運(yùn)作。而且隨著將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，大戶型和小戶型的利潤(rùn)空間會(huì)越來(lái)越接近，開發(fā)商單純依靠大戶型賺取更多利潤(rùn)的想法不一定能實(shí)現(xiàn)。發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)。日本曾統(tǒng)計(jì)過(guò)若干個(gè)國(guó)家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到130平方米左右時(shí)，就不再增長(zhǎng)，然后又回落到80-100平方米。而歐洲自90年代以來(lái)，100平方米以下的小戶型已經(jīng)占到市場(chǎng)新增量的75％，成為市場(chǎng)銷售的主體。
    2、經(jīng)濟(jì)適用房要以中小戶型為主是國(guó)家的規(guī)定。家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)也決定我國(guó)未來(lái)對(duì)小戶型需求的持久性。隨著我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化，越來(lái)越多的家庭成為獨(dú)生子女或無(wú)子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶型的需求并不會(huì)如開發(fā)商所認(rèn)為的那樣，只是過(guò)渡性的住宅。
    3、房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)小戶型時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題：①地理位置的選擇方面。由于小戶型在近期的購(gòu)買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。②在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面。為避免小戶型將來(lái)因面積小而遭到淘汰的厄運(yùn)，在建造和設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采用先進(jìn)的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，就是戶與戶之間沒有承重墻，廚衛(wèi)管線進(jìn)行適當(dāng)處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級(jí)戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。③在適應(yīng)市場(chǎng)需求方面。由于對(duì)小戶型的需求是社會(huì)中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發(fā)上，要注意不能一哄而起。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)居民對(duì)住宅需求的戶型也必然會(huì)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)，因而開發(fā)商應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)需求的變化而及時(shí)地調(diào)整自己的開發(fā)計(jì)劃。
    (二)政府對(duì)開發(fā)小戶型應(yīng)采取的政策措施。
    1、經(jīng)濟(jì)適用房政策的制定要進(jìn)行深入的調(diào)查研究。一個(gè)城市小戶型的需求大小，本市消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力的大小，這是政府在制定政策之前必須加以考慮的。究竟是否大量興建小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)當(dāng)更多的考慮消費(fèi)者的需求，多了解社會(huì)各界的意見和建議，如此制定的政策才能更符合實(shí)際的需求情況。
    2、經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買要實(shí)行真正的嚴(yán)格的準(zhǔn)購(gòu)制。據(jù)北京市2001年的統(tǒng)計(jì)，16％的經(jīng)濟(jì)適用房被中高收入者所購(gòu)買。這既造成了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊張，又使得政府準(zhǔn)備給低收入者的補(bǔ)貼給了中高收入者。只有加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者收入的甄別，實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)購(gòu)制，才能從根本上限制中高收入購(gòu)買者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)。